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如何购房方能安全无忧

   日期:2019-01-10     来源:网络转载    作者:中国华皖律师在线    浏览:59    评论:0    
核心提示:房地产市场各种类型的房屋很多,作为购房人一定要清楚自身的收入情况和消费层次。在明确自己应该购买哪一类商品房后,更为重要的是了解开发商的售楼资格。由于开发商与购房人存在着严重的市场信息不对称,双方的地位
房地产市场各种类型的房屋很多,作为购房人一定要清楚自身的收入情况和消费层次。在明确自己应该购买哪一类商品房后,更为重要的是了解开发商的售楼资格。由于开发商与购房人存在着严重的市场信息不对称,双方的地位实质上是不平等的。实践中曾出现开发商利用集体土地开发房地产、开发商卷逃预售款和在预售房地产上设置抵押等情况,严重侵害购房人的权益。   那么,怎样才能保证安全无忧地购房呢?专业人士为记者开出了一些良方。 警惕“内部认购”  许多开发商在楼盘预售前,喜欢搞内部认购,一为造势,二为摸底,都是为预售作准备。而对于购房人来说,相对而言,内部认购的价格相对较低,有一定的吸引力。对此,专家认为,由于内部认购行为政府不认可,也没有纳入管理,商品房的内部认购可能存在以下隐患:一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金,导致将来难以取得房地产证;二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押,将来购房人取得的不是完全的房屋所有权;三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案,开发商可能会将房屋一楼多售。因此,购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。 慎签认购书   在实践中,为了尽早销售商品房,开发商在与购房人签订商品房销售合同前,双方先签订商品房预售认购书,购房人依认购书约定缴纳一定数额的款项。但往往在正式的商品房买卖谈判中,又因为对具体条款的争议,不能签订正式的商品房买卖合同,双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金,适用"定金罚则"而争吵不休。   对于认购书的法律性质,专家认为,如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款,如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等,商品房认购书具有合同约束力,当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金,适用定金罚则。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款,则认购书只是没有法律约束力的"意向书",购房人所缴款项应当退回。 确定合理的付款方式  为加快资金回笼,有的开发商对一次性付款的购房人提供一定的优惠。但这种做法其实存在一定的风险,如果开发商的开发烂尾,购房人极有可能血本无归。因此,购房人应尽可能争取按照开发建设工程的进度分期支付房款,这样可以将风险降到最低,避免被“套牢”。如在合同中约定签约时支付房款的10%,签约后开发商应保证工程应建至四层完工,购房人再付10%……等等。 明确约定收楼标准   对于商品房交付使用的标准,《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条有明确规定,即房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当进行综合验收。综合验收项目包括:一、城市规划设计条件的落实情况;二、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;三、单项工程的工程质量验收情况;四、拆迁安置方案的落实情况;五、物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。
 
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