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购房陷阱全知道

   日期:2019-01-10     来源:网络转载    作者:中国华皖律师在线    浏览:156    评论:0    
核心提示:一拨又一拨的购房热,使有的买家往往失去理智,不自觉地钻进了不法房地产商设置的各种陷阱。虚假广告、面积缩水、延期交房、拖延办证等让购房人吃亏上当的事屡屡发生,从而引发大量的商品房买卖合同方面的纠纷。那么
一拨又一拨的购房热,使有的买家往往失去理智,不自觉地钻进了不法房地产商设置的各种陷阱。虚假广告、面积缩水、延期交房、拖延办证等让购房人吃亏上当的事屡屡发生,从而引发大量的商品房买卖合同方面的纠纷。那么,在实践中,有哪些需要购房人在买房时加以警惕的陷阱? 广告陷阱 为了卖掉房子,有的开发商往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)对绿化、景观、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施作美好的描述,但对于这种承诺不写在合同里。结果当出现绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况,买房人要求有一个说法时,开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由,推卸责任,或以合同约定不清搪塞,消费者一般很难得到补偿。 发生争议、对簿公堂时,法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直,而不完全看广告。 销售陷阱 国人买东西向来有跟风凑热闹的从众心理,一听说哪个楼盘观者如潮,那些想买房的人便跃跃欲试了。正是抓住了消费者的这种盲从心理,有的开发商就给买房人设下了陷阱: 其一,以小利诱之,在拿到预售证之前搞内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低,对那些买房人自然有吸引力。在此过程中,买房人认为自己得到了便宜,开发商也借此机会筹到了资金。然而,内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的,其销售行为是不合法的,因此,一旦出了问题,购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。这样,买房人的投资就充满了风险。 其二,制造假象,在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一,并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是拣最差的户型和楼层先出手,这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”,另一方面还可以避免这些“丑女”到最后“待字闺中”。当然,这其中也要混杂一些好房型,否则会造成目标客户的流失。 在价格的制定上,则会根据前期所推单元的销售情况,对其余单元的定价进行调整。一般而言,刚开始销售(开盘)时,开发商往往会把价格定得低一些,以所谓的“最低价”(通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间)来吸引客户,而一旦有客户来购房,那个“最低价”也就不翼而飞了。在实践中我们会看到,只要销售现场布置以及广告炒作成功,价格都会节节升高。 其三,大力营造现场道具和售楼气氛。为了制造一种销售兴旺的假象,开发商(售楼人员)往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”,在销售业绩示意图上伪装得一片红(红色标识代表已售单元),让人觉得楼盘好卖、销售兴旺,从而引发客户的购买欲望。 其四,设置定金陷阱。我们经常会碰到这样的情况,一旦客户看中某种户型、表现出一点点购房的意向,售楼人员就会告诉你说这个户型就只有一套了,如果不交付定金别人就会买走,要求客户马上交付定金。如果客户说没有带够定金,售楼人员就会要求客户先交500到1000元的“小定”,签订认购协议书,然后要求客户次日交齐“大定”。而一旦客户把“大定”也交了,售楼人员也就完成了把客户套住的任务。因为,我们看到的认购协议书经常会有这样的条款:“如果在约定的时间内未能签约,所付定金不予退还”。有许多客户在签署认购协议书后,经过再三考虑不想购买已经认购的房子,但为了避免定金的损失,就会签署自己并不愿意签的合同,从而给自己带来更大的损失。 “五证”陷阱 一个合法正规的房地产开发商,必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”,是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这也是法律对销售方的基本要求。 但在实践中,有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况,经常找借口不出示这些文件的原件,要么说正拿着相关文件在报批某项手续,要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同,而客户一旦交完定金或购房款,再有什么问题,开发商(售楼人员)便会即刻变脸,客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。 合同条款陷阱 客户决定购房了,得与开发商签订《商品房买卖合同》。一般情况下,开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同,合同会有许多空白的地方,有些地方是有待双方确定后注入相关内容的,而有些选择性填写处可能还空着。这时,购房者往往以为该说的都已注明了,合同就算是完成了,殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如,标准合同第十五条“迟延办理产权证的,违约金每日按购房全款的万分之三计算”,但您一不留神,开发商(售楼人员)便将此条款设计成按已付房款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例:迟延办证一年多,只赔付96元。或者在不能按时办理好时,干脆让购房人退房。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平,实际不公平。例如:约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金。这实际上只是限制购房人,开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。 特别提醒 为避免购房人吃亏上当,建议您防止陷阱的对策如下: 第一,要有强烈的法律意识。对于购房人来说,挑选所购房屋的位置和压低价格固然重要,但我们认为更重要的是要看到在尚不规范的房地产市场中,陷阱无处不在。因此,学习了解有关法律、法规,向专业人士(特别是专业律师)咨询、了解有关购房方面的法规、知识是十分必要的,唯此,才有可能较好地维护自己的合法权益。 其次,要充分行使法律赋予的权利,在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等交易是一个法律原则。目前在房地产交易过程中,开发商(售楼人员)处在强势地位,与购房者之间信息极不对称,存在开发商(售楼人员)做霸王买卖的现象。为此,消费者要摆正心态,购房时要把问题搞清、搞细,对合同条款有异议、约定不明确、不满意的,就坚决不签,坚决不买;该坚持的原则就一定要坚持,不要图一时之快,随便妥协,从而给自己带来无穷的烦恼和巨大经济损失。 再次,要认真签约,保留好证据。在购房过程中,不要轻信一些开发商(售楼人员)的花言巧语。在签署合同时一定要认真审查每一个条款,把相关问题问清楚、搞清楚;您希望得到的一切承诺,和双方业已形成的协议内容,务必以书面形式记录下来,以免日后空口无凭。收楼时和入住后,一旦发现问题,应保存好各种证据,必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据,以证明侵权事实的存在。 最后,要学会依靠专业人士、拿起法律武器维护自己的权利。房屋买卖不同于一般消费,涉及工程、质量、合同、物业管理等多个领域,有关法律法规比较复杂。购房人即使经多方考察,一般也很难通过个人的努力搞清问题的症结所在。因此,如果发生了对您不利的事情,或者您预料到风险可能到来时,为有效地维护自己的正当权益,就应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权组织取得联系,以求得帮助。 买房首先从位置和距离来讲,要先确定好自己的目标。同时要合理评估自己的经济能力。这跟总房款有关。不要太过前瞻,要考虑到现在与未来的资金承受能力,从自己的经济实力出发来考虑买房。而在买房时也要看开发商项目证件是否具备了销售条件。注意整个项目的开发计划工程进度,这关系到买房者的入住时间以及其他工程的施工干扰等情况。 要看清楚整个项目的规划设计和配套是否符合自己的需要,是否符合生活上的便利以及居住的舒适度。现在精装修房比较多,要注意前期样板间的装潢和后期房的装潢是否统一。而对于毛坯房来讲,一定要注意房屋内部的格局合理性,包括真正的使用面积到底有多少等。因为塔楼、板楼的分摊面积都不一样。 目前很多投诉热点都在期房上。新的商品房合同从3月5日起开始使用,其中有很多注解需要买房者注意到的,包括合同的附件内容等都需要注意是否对买房人自己有利。 物业管理也是买房时候需要关注的方面。购房人越来越成熟,应该在买房前弄清楚物业的收费标准,以免在入住后发生纠纷。而在购房的时候还需要注意的一点是,要看所购买的房屋是否已经被按揭过或者被抵押过的。 从整体的购房趋势来看,房价的上涨是毋庸置疑的。未来2到3年内降价的可能性也不大。那么消费者应该根据自己的需求去买房。因为今后的政策对开发商的要求会越来越高,加上土地的控制、开发商资金问题、新材料新技术的运用和整体环境、规划的提高,这些都使得房屋成本会增加。因此如果有住房需求,不必持币待购,今后这种上涨还有可能延续下去甚至会涨得更高。 购房过程中涉及的法律问题 作为购房者来讲,是老百姓一生当中一个非常重要的问题,就是说先得安居才能乐业,所以,对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题,不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露,其实,很多问题应该说是如果购房者比较谨慎,对于购房的知识比较了解,很多问题是可以避免的。
 
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