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农村房屋买卖合同效力认定法律问题研究

   日期:2019-01-14     来源:网络转载    作者:中国华皖律师在线    浏览:869    评论:0    
核心提示:核心提示法律的概念古时指律令或刑法。由立法机关制定,国家政权保证执行的行为准则。下面法律快车合同法栏目为您详细介绍。  在一个国家或地区拥有最高法律效力的法律,它的实际作用与宪法实际上相同。2010年

  核心提示:法律的概念古时指律令或刑法。由立法机关制定,国家政权保证执行的行为准则。下面法律快车合同法栏目为您详细介绍。

  在一个国家或地区拥有最高法律效力的法律,它的实际作用与宪法实际上相同。2010年04月01日

  内容摘要:农村房屋买卖问题日益成为当前社会关注的焦点,大量该类买卖合同纠纷案件涌至法院。该类 合同的效力认定是解决问题的关键,当前我们国家关于规范此类问题的法律法规不明确且不健全,导致司法实践中对该类合同效力的认定不一。裁判者们在依据诚实 信用的基本原则保护合同的交易安全和维护农村物权静态安全间举棋不定。本文通过全面分析当前我国认定该类合同效力的相关依据,提出认定该类合同效力的基本 原则并进一步分析解决该类纠纷的方法。

  引言

  随着社会经济的迅猛发展和城市化进程的加快,大量农村劳动力集中向城市转移,有的在城市购买商品房成为城镇居民的一员。举家迁移的农民以及为了在城里购房 需要的农民就将闲置的农村房屋进行出租和转让。部分城市居民因为房价骤增或喜欢相对清静的田园生活纷纷到农村购买房屋,这种现象多发生于城市近郊或自然风 光优美的农村地区。山东省经济学院不动产法研究中心在2006年假期曾组织学生对全省农村宅基地使用和流转情况进行了抽样调查,调查涉及全省17地(市) 的42个县、42个村庄。调查结果显示,总计51.3%的村庄实际存在着住宅出租情况,总计68.9%的村庄实际发生过住宅出卖情况;其中,75%城乡结 合部地带的村庄实际发生过住宅出卖情况,实际出卖住宅户数在10户以上的占43%。调查说明,山东农村住宅出租、出卖的情况已较为普遍[1]。农村房屋买 卖现象愈演愈烈,买卖主体的范围也不再局限于同一集体经济组织之内,跨村、镇的买卖,甚至城镇居民购买农村房屋的行为也屡见不鲜。随着城市化推向郊区、旧 城改造、城中村改造、农村小城镇建设以及基础设施的兴建等往往涉及到农村房屋拆迁补偿,使得原来农民出卖的房产价值剧增。在利益的驱使之下,很多出卖方事 后反悔主动起诉到法院,要求判决双方房屋买卖行为无效。在司法实践中对于农村房屋买卖合同效力的认定究竟应该根据诚信原则确认合同有效从而保护交易的安全 性,还是应该追随政策确认合同无效而保护农民的绝对物权利益呢?合同的效力认定问题成了法院处理该类案件的首要难题。以下笔者结合司法实践和相关法律规 定,就有关问题进行分析探讨。

  一、关于农村房屋买卖合同效力认定之法律依据的考查

  (一)认定农村房屋买卖合同无效的法律依据

  1.1999年4月国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》(中发(1997)11号文)第二条第二款规定:“农民的住宅不得向城市居民 出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。 2007 年12 月国务院又发出《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》,通知指出农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅 基地、农民住宅或“小产权房”。[2] 2007年《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》确立了此类合同的效力“以认定无效为原则,以 认定有效为例外,如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效”的基本原则。理由(1),房屋买卖必然涉及宅基地买 卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公 厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关 部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示 的答复》也明确规定:原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用,并从中牟利或获取房屋产权,是属“以其他形式非法转让土地”的违法 行为之一。理由(2),宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房,实际上 是买地,在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。理由(3),目前,农村房屋买卖无法办理 产权证书变更登记,故买卖虽完成,但买受人无法获得所有权人的保护。理由(4),认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益,在许多案件中,出卖人相对处于 弱者的地位,其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。[3]

  现实中,该原则在对于一时间轰动全国的北京市宋庄“画家村”案件的审判中得到了充分体现。在画家李玉兰和卖房农民马海涛买房纠纷一案,经过2007年的一 审二审,北京市二中院依据“农村居民不得出售宅基地给城市居民”的有关规定,判定房产买卖无效。李玉兰败诉失房,马海涛则被判返还李玉兰总计9.3万元的 卖房款与补偿款。而北京二中院同时又以买房画家“信赖利益损失”为主要理由支持败诉方反诉。[4]在另两起案件中经过法庭调解,村民与两位艺术家最终达成 以下协议:(1)双方签订的买卖协议无效;(2)被告方可以在房屋中继续居住直至房屋拆迁之日止;(3)如遇房屋拆迁,地上物补偿款、搬迁费用、区位补偿 款归被告所有,土地补偿款归原告所有。[5]

  3.根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地, 其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。 《山东省民事审判工作座谈会纪要2005》中关于农村私有房屋买卖合同的效力认定问题的意见为,“《土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一 处宅基地,宅基地是农民的重要财产权利,严禁宅基地进入市场进行交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件,所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限 制,只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移,依据当前我国的土地法律和政策,结合审 判实践经验,因此,农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则,以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的,可以认定合同有 效。”[7]

  4.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”,如果农民的房屋允许其自由买卖,那么也就是允许农民将其房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了。

  (二)认定农村房屋买卖合同有效的法律依据

  1.《中华人民共和国宪法》明确规定“中华人民共和国公民在法律面前一律平等” ,法律面前的平等应该是绝对的平等,不应该分城镇居民、农村村民、本村人或者外村人,只要是中华人民共和国的公民,都应该享有法律所赋予的同等权利,履行 法律设定的同等义务和承担同等法律责任,《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国民法通则》等法律不会因为买卖双方是城镇 居民、农村村民、本村人、外村人而有所不同,否则就失去了法律面前人人平等的公民基本权利的意义。[8]

  2.1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第二项规定:“社员有买卖房屋的权利,房屋出卖后,宅基地的使用权即随之 转移给房主,但宅基地的所有权仍归集体所有” 。这一规定最早赋予了农民享有买卖房屋的权利,并且房屋买卖之后宅基地的使用权也自然随之转移给买方。这说明即使在更强调阶级划分更重于保护农民利益的年 代里国家也没有限制农民处分其房屋及宅基地使用权的意向。

  3.最高人民法院[1992]民他字第8号批复认为:农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效。该批复明确界定有效的情况是买房人交付购房款并且占有管理出卖房屋的合同是合法有效的。允许农村房屋买卖的意向没有被歪曲。

  4.《中华人民共和国物权法》中并没有明确的对农村房屋买卖行为做出规范, 但是《中华人民共和国物权法》第一百五十五条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记” 。这一条说明了宅基地使用权是完全可以转让的,只是转让后应该到相关机关办理相应的登记手续罢了。

  5.《中华人民共和国农村土地承包法》也体现了相同的立法精神,该法第三十二条规定,“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、 转让或者其他方式流转”,该条原则上赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利。该法体现了以人为本的精神,充分尊重农民的自主性,相信农民能够从自身利 益最大化的角度理性地处分自己的财产,是立法精神的巨大进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转,农村宅基地也应做相同理解。[9]总之, 在工业化与城市化日益深入的今天, 许多农民都已经与传统意义上的农民有根本上的区别,他们也热衷于投资创业,而他们的房屋就是一笔很有价值的不动产,加之我国现在正逐步消除城乡二元体制, 实现迁徙自由制度等等,允许农村房屋自由买卖对于促进农村融资有积极意义,因此不应该限制农村房屋买卖。

  二、农村房屋买卖合同效力认定中存在的主要问题及分析

  我国关于解决该类纠纷的立法很不完善,全国各地各级法院的判决大相径庭,如此的“百花齐放”不仅不利于体现法律的严肃性和统一性,同时也不利于社会主义市 场经济的良性循环。笔者严格依照法律逻辑进行合法性审查,根据相关法律法规和客观实际对于认定农村房屋买卖合同无效论观点持反对意见,认为对于农村房屋买 卖合同应该以认定有效为原则,认定无效为例外,其理由如下:

  1.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地, 其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从法律条文理解,所谓“一户一宅”是指农村集体经济组织成员一户只能申请一处宅基地,而不能申请 其余的宅基地,此处禁止的是不能申请两处宅基地,而没有限制宅基地的转让,农民对自家宅基地上的私有房屋享有完全的所有权,房屋买卖完全是平等民事主体的 私法行为,法律法规并不予以禁止,因此法无明文禁止不违法。

  2.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”,从其立法精神来看,该条规定主要 是为了加强国家对于土地用途的监管,限制农用地转为建设用地,从而保持农业用地的数量,毕竟在当时的大环境之下,土地仍然是农民的生存之根本,保证农民的 粮食供应解决温饱问题还是头等大事,而现在农民的温饱问题已经解决,逐步向小康生活水平靠拢,因此该法律立法的大环境已经不复存在了。同时宅基地本来就是 建设用地,其主体变更并没有改变宅基地的性质,更不会导致农业用地的减少,故该条适用于宅基地使用权的规范是明显不妥的。[10]

  3.未办理过户登记并不影响合同效力。因为房屋过户登记不是房屋买卖合同有效的必要要件,登记制度的作用主要在于公示,让公民周知该权利的存在,以及权利 人的相关信息。登记的只能是宅基地使用权和房屋所有权变动情况的这一客观事实,而非房屋买卖合同本身。登记是房屋买卖合同中的一项附随义务,是生效房屋买 卖合同的履行的内容之一,不是房屋买卖合同的必要要件。[11]从登记的法律后果来看,《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定:“依法改变土地权属和 用途的,应当办理土地变更登记手续”,但该法并未规定办理变更登记手续后合同才生效。根据《<合同法>若干问题的解释(一)》第九条规定:“ 法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”

  4.购买主体是城镇人口不影响合同效力。土地管理法规定的宅基地申请主体资格限于同一集体经济组织成员,同时规定村民在出售该宅基地使用权后不得再申请, 可见法律并没有禁止宅基地使用权转让和农村房屋买卖。更没有明确限制向城市居民出售。即使《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通 知》,明确指出的农村住宅用地只能分配给本村村民,规定宅基地只能分配给农民,也只是说明了宅基地规划审批利用范围是面向农民,并没有明确规定农民依法取 得的宅基地不能再转让,也即宅基地可以随地上房屋再转让。与此同时,规划指向的农民有接受该规划依法提出申请的权利也有不提出申请宅基地而在城里买商品房 的自由。再次,土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量,保证农民的生存之本和粮食供应,而宅基地本来就是建设用 地,其主体变更不会导致农业用地的减少,故将该条适用于宅基地是不妥的,作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。因此 笔者认为,要活跃农村房产市场,对农村房屋买卖中的买受人不应有所限制,如果仅在农民所在集体内符合宅基地使用权分配条件的农户间流转,无法形成有效的市 场,无法体现房屋的实际价值,反而会损害农民的利益。

  5.农村房屋买卖合同效力的认定应适用合同法的规定。《中华人民共和国合同法》将认定合同无效的标准限定在违反法律、行政法规上,而且根据《最高人民法院 关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》(法释[1999]19 号)第4 条规定,“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据 ”。 也就是说只有违反法律和行政法规的规定才会导致合同无效,而大多判决认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据是《关于加强土地转让管理严禁 炒卖土地的通知》和《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》, 该通知的发文机关是国务院办公厅,而非国务院,此文件不是行政法规。因而,笔者认为上述“通知”,并不得据以决定农村房屋买卖合同的效力。[12]最高人 民法院于1992 年7 月9 日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中确认了宅基地上的房屋转让的原则,该批复的内容如下:“房屋买卖系要式法律行为,农村的房屋 买卖也应具备双方签订书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方,还应依法办理该项手续后,方能认定买卖有效” 。最高人民法院从未在公报案例中就宅基地上的房屋的禁止转让问题发布过案例。

  6.从法律保护所有权的基本精神来看,限制农村房屋自由买卖并非是对农民利益的维护,而是对农民权利的侵犯。[13]在我国土地的所有权有两种,国家所有 和集体所有。不论房屋项下的土地是何性质,房屋所有者享有的只是使用权甚至是法定租赁权。既然同样是只能处分房屋所有权为什么农村居民与城市居民的权利不 同?房屋买卖不同于普通买卖因为涉及地随房走的原则,有房屋处分权并不一定有土地处分权。那么我们可不可以不触雷线,将房屋买卖问题仅限于房屋所有者的财 产处分权问题?房屋处分权应该像其他财产处分权一样归于房屋所有者,至于房屋买卖的特殊性可以通过特别交易程序去解决,而不是绝对限制买卖。这样可以化解 当前我国关于农民处分其房屋财产上的诸多矛盾。国家对城市房地产二级市场持积极的开放政策,农村村民享有的住房所有权与城市居民在所有权的权属方面并没有 什么区别,城市居民都可以出售享有所有权的住房,那么农村村民为什么不可以出售享有所有权的房屋呢?认定农村房屋买卖合同有效对于维护农民的财产权利是一 种积极态度。

  7.维护《合同法》帝王条款诚实信用基本原则的需要。目前农村房屋买卖纠纷的发生主要为房屋出卖人诉买受人,要求确认合同无效并收回房屋;从买卖双方身份 来看,出卖人为农村村民,买受人主要是城市居民或外村村民,也有出卖给同村村民的情况;从交易发生的时间看,多发生在起诉前两年以上,有的甚至在10年以 上;从合同履行来看,大多依约履行了合同义务,出卖人交付了房屋,买受人入住并给付了房款,但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;从诉讼的 起因来看,多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素,房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格,出卖人受利益驱动而起诉;从标的物现状来看,有 的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此确认合同有效对于维护交易安全是重要的支持。[14]

  综上,笔者关于农村房屋买卖合同效力的认定原则是:以有效为原则,无效为例外。房产是农民所有资产中的大项,可以说几乎占据总资产的70%左右,房产也是 农民赖以生存的基础。对于农民出卖自己的房产案件纠纷一定要慎重把握,既要合理化解社会矛盾、又要维护法律的尊严,达到法律效果和社会效果的和谐统一。

  三、治标之策:农村房屋买卖合同效力认定的审判策略

  笔者认为法院处理该类案件认定合同的效力应该从以下角度出发予以考虑(1)法律、法规、部门规章和政策;(2)卖房人的现有居住条件;(3)该房产项下的 土地使用权性质;(4)房产交付的实际情况;(5)房产的增值效应。基于以上各个方面的考虑对于认定为无效的合同应该严格限制,无效认定应同时符合以下要 件:(1)不是同一个集体经济组织的成员;(2)没有办理任何的审批手续,包括房产证和土地使用权证中的任何一样;(3)土地使用权仍然属于集体经济组织 所有,土地的性质没有任何的改变;(4)卖方没有自己的住处,如果不返还可能对出卖人的基本生存条件造成极大的影响。针对具体的案件意见如下:

  1.对于已经办理土地、房屋过户手续的合同,笔者认为,法律对于农村宅基地的转让实行的是严格限制的原则,结合转让的现实问题,如果行政机关已经办理了相 关产权手续,应当视为行政机关已经批准了房屋和宅基地的转让,既然行政机关已经批准,那么也是应该认定该转让行为是合法有效的。但是现实中很多案件都是只 办理了房产证或者土地证中的一个,对于只办理土地证件的案件,笔者认为房屋主要是建立在具有土地使用权的土地之上的,土地使用权是房屋所有权的基础,没有 土地使用权何来的房屋所有权,既然行政机关已经批准了购买者具有了该土地的使用权,因此应该认定买卖合同是有效的,在可以办理房屋所有权证的情况下可以进 一步去完善相关手续。对于只办理房屋所有权证的情况,因为买房人对于该房产项下的土地没有使用权,也没有得到相关审批机关的审批,因此可以认定无效,否则 就会损害集体对于该土地的使用权,损害第三人的合法权益。

  2.对于同一个集体经济组织成员之间的房屋买卖行为,因为集体成员本身就是该集体的一员,对于该房屋下的土地使用权本身从宏观上就享有,因此不应该使用 《中华人民共和国物权法》的相关规定,只要是同一个集体经济组织的成员之间的购买行为,都应该认定买卖合同有效。在该类案件的纠纷中有人主张对于买房人如 果已经有一套房屋,根据土地管理法规定的一户只能有一处宅基地的相关规定,认为再次购买是违反了法律的强制性规定,应该认定该买卖行为无效。笔者认为该观 点是不正确的,土地管理法规定的仅仅是集体经济组织成员只能申请一处宅基地,不能申请两处以上的宅基地,而没有说明一户不能拥有两处以上的宅基地,如果不 允许拥有两处以上的宅基地,那么就不能解决农民死后房屋的继承问题,因此该观点是不正确的。

  3.对于原来属于集体经济组织的土地现在已经变为国有土地的房屋买卖合同效力问题,因为制约房屋买卖合同效力的问题主要是由土地的使用权性质决定的,农村 的宅基地使用权主要是通过审批的方式取得的,农民支付的相关费用很少,被认为是国家给予农民的一项福利政策,因此具有一定的专有性和独享性。如果土地的性 质已经改变,不属于集体经济组织所有了,该专有性和独享性也就不复存在了,制约合同无效的根本问题已经解决了,因此应该允许自由交易。对于发生在土地性质 改变以前的买卖行为应该怎么处理,有人认为合同无效应该自始无效,不能因为后来客观事实的改变而改变合同的效力问题,签订合同时只要无效,不管以后怎么变 化该合同还是无效的。笔者也不同意该观点,司法实践中,最高人民法院通过许多的司法解释对该类合同进行了相应的规定,都是规定在法院法庭辩论终结之前只要 补办了相应的手续都会认定合同有效,因此对于该类买卖合同,因为土地的性质已经发生变化,制约无效的客观原因已经不存在了,所以也不能认定该买卖行为是无 效的。山东省威海市环翠区人民法院处理的一大批同类案件也是采取了同样的方式做出了判决,取得了不错的司法和社会效果。

  4.对于原来属于同一个集体经济组织的买房者购买民房后户口转变为城镇户口或者变成另外一个集体经济组织成员,其买卖房屋的合同效力如何认定?因为原来属 于同一个集体经济组织成员,他们之间的买卖行为是合法有效的,不能因为户口的变化而改变合同的效力,否则城镇户口的居民也就根本无法解决继承农村父母的房 产问题了。

  四、治本之策:完善农村房屋宅基地使用权流转制度

  探讨农村房屋买卖合同有效与否的问题,其实就是研究农村房屋项下的土地使用权问题,也就是农民通过审批得来的宅基地使用权是否可以自由流转的问题。解决了 宅基地使用权流转问题也就从根本上解决了农村房屋买卖合同效力认定的争议问题。对于宅基地使用权到底应该限制流转,还是理应尊重客观事实保护合法交易允许 流转,学者间的争辩相持不下。当前学界主要存在三种观点:

  1.“完全放开说”。该说认为《中华人民共和国土地管理法》确立农民对其农村房屋享有所有权,而所有权的一项重要权能就是处分权。[15]从《土地管理 法》第62 条第4 款和《中华人民共和国物权法》第一百五十五条之规定来看,法律并没有禁止村民将其住宅进行出卖或出租,既然宅基地上的房屋所有权可以转让,则意味着根据“ 房随地走”的原则宅基地使用权也可以转让。该说从所有权权能的角度和现实要求的角度两方面着手,认为宅基地使用权交易应当解禁, 主张农村房屋与宅基地使用权流转的限制应该放开, 从而有利于农村经济的发展和农民的致富,这符合当前中国的现状,也是经济发展的大势所趋,同时也符合法律的逻辑,但该说对农民利益的保护可能不利。

  2.“严格限制说”。该说认为开禁农村宅基地使用权交易,将使农民、农村集体经济组织的利益受损,因而主张严格限制农村宅基地使用权交易,从而对农村房屋买卖也应严格限制。该说虽然可能使农民动的利益受损,但却很好的保护了集体静的利益。这也是当前的主流政策。

  3.“折中说”。该说认为物权法解决物的归属问题,财产流转问题主要是依靠债权法解决。解决目前农村房屋买卖法律困境的最佳途径是借鉴土地使用权法定租赁 构想,农村房屋的买受人在取得房屋所有权的同时,对于房屋的宅基地并非取得作为物权的村民的宅基地使用权,而是取得作为债权的宅基地租赁权,其由法律直接 规定。租赁的标的物是宅基地而非宅基地使用权,出租人是作为宅基地所有人的村集体组织。至于原房屋所有人的宅基地使用权有两种方案可以解决:一是继续存在,但不可以用来向房屋买受人主张,另一种方案是同时归于消灭。[16]该说另辟蹊径,从债权法的角度解决当前农村房屋买卖的法律困境。但却没能解决宅基 地使用权与宅基地租赁权之间的冲突,其所提供的两种解决方案均不具有可行性。方案一,宅基地使用权继续存在,但却不能用来向房屋买受人主张,方案二则干脆 规定其在房屋所有权转移时归于消灭,不论哪种方案与“完全放开说”的“地随房走”(法定地上权) 均无实质上的差异,却徒增繁琐。

  基于房屋对于保障公民居住权利的重要作用,我国关于农村宅基地使用权的法律规定及国家政策其出发点在于保护农民的居住权益,是对农民的一种保障政策。表现 在城市中房屋建设占用国有土地需要缴纳土地出让金,而农民取得宅基地建房只需要按照法定程序获得审批即可无需缴纳土地出让金。国家限制农村房屋自由买卖的 政策也是为了保证农民基本的居住条件不致丧失,继而维护农村社会的稳定。那么既然是一种对农民的福利政策却又不许农民酌情处分所建房屋,该政策就变成对农 民自由处分其财产权的禁锢了。农民取得宅基地使用权比城市商品房建设用地使用权的取得相对宽松,如果处分农村房屋能与处分商品房一样自由方可体现农民无偿 享有宅基地使用权是国家给予的福利。而仅仅取得时容易处分时限制便不能谓为福利而只能是一种国家土地管理政策。

  政策的制定要因时因地予以改革,当前市场经济形势下,我国取消了户籍制度正逐渐打破城乡二元经济体制,农民也不断转向非农产业改变居住地甚至定居城市,房 屋却始终是一项重要的财产,土地资源的价值更是无比金贵。农民住宅产权的不完整性,使农民仅有的财富不能作为资本来运作。这不仅影响了金融资本进入农村, 也不能保证在交易中保持公平和保值增值。因此允许和改革宅基地使用权流转制度放开农村房地产市场是大势所趋。[17]

  允许农村宅基地使用权公开流转,在根本解决农村房屋买卖合同纠纷问题的同时增加农民了的融资手段,增强了农民进城购房能力,为他们安居乐业的创造基本条 件。对于应该如何进行农村宅基地制度改革,我们又不能操之过急,要防范不法开发商乘机取巧损害农民利益更要防止恶意扩大权利甚至会危及我国耕地安全。我们 要做的是如何通过法律规范的形式来完善宅基地使用权流转制度和统一农村房屋买卖规范。

  结语

  现实中对于处理农村房屋买卖合同效力的认定问题各地都有不同的所谓司法解释、内部意见或者判例,经常出现同案不同判,相邻省份判决结果不一致的判例,使得 公民对于法律的严肃性产生了质疑,同时买房者对于遵守诚信的中华优良传统也心存疑虑,因此也应该通过统一的司法标准来处理农村房屋买卖合同纠纷案件,以实 现法律的公平公正效果。笔者建议通过以下法律手段解决该类案件:

  (一)通过相应的立法解决该问题,可以通过修订《中华人民共和国土地管理法》,将该法第六十三条修改为附条件的进行出让,该条件可以严格限制交易范围、对 象、办理程序等。允许农村居民自由处分其房屋和房屋项下的宅基地使用权,但要凭借宅基地使用证和房屋产权证处分,受让人如果为城镇居民应该向宅基地所有者 缴纳一定的土地出让金,同时该处分行为要办理所有权变更登记。这样对于农村房屋的买卖行为就可以通过法定的条件来衡量有效还是无效。

  (二)通过司法解释的途径解决。最高人民法院的相关司法解释解决了法律实施过程中的若干操作性问题,因为我国的许多法律规定不尽完善,在现实操作中会出现 理解上的偏差,从而会出现同案异判现象,而司法解释却把许多法律规定模糊的问题实际化,使得法官在裁决案件时更便于操作。针对农村房屋买卖合同问题可以出 具《最高人民法院关于审理农村房屋买卖纠纷案件适用法律问题若干解释》来详细规定农村房屋买卖的范围、条件、主体、程序,尤其要规定对于合同无效后的处理 问题,对于房屋增值部分的利益分配要更加合理化,让双方对合同无效的后果承担相应的责任,同时又要对违反诚实信用原则一方加大制裁力度,让卖方承担起合同 无效的主要责任,从经济上制裁不诚信的一方。现实中关于“画家村”案件的处理就充分体现了这一原则,该案件的处理在体现了法律的严肃性同时也取得了可被接 受的社会效果。[18]

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  作者: 葛绪强

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